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Bewerten

Wissenswertes zur Bewertung

P3 IMMOBILIEN ermittelt den wahren Wert Ihrer Immobilie

Seit über 15 Jahren erstellen wir auf Grundlage profunder Marktkenntnis Bewertungen für Wohnungen, Häuser, Grundstücke sowie für Anlage- und Mietobjekte. P3 IMMOBILIEN steht Ihnen als professioneller Berater bei allen Fragestellungen bezüglich einer Objekteinwertung zur Seite und begleitet Sie bei der Wertfindung bis hin zur Entwicklung einer passenden Marketing-/ oder Anlagestrategie.

Wie werden Immobilien bewertet?

Unsere Bewertungsmethoden basieren auf langjähriger Erfahrung in der Anwendung der nach §194 BauGB normierten Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren). Falls notwendig, prüfen wir auch die Beurteilung besonderer Eintragungen im Grundbuch, z.B. von Dienstbarkeiten wie Leitungs-/Wegerechte, Versorgungsrechts, uvm.. Mit allen drei Methoden wird der aktuelle Marktwert einer Immobilie bestimmt.

Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):

Der Ansatz dieses Verfahrens ist die Bewertung einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Immobilien auf Basis gleichartiger Merkmale und Verkaufspreise – also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe der zu bewertenden Liegenschaft. Zudem ist zu beachten, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen, vergleichbaren Siedlungs-/ Reihen-/ und Doppelhäusern angewendet.

Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):

Dieses Verfahren bewertet zum einen den Grundstückwert und zum anderen den Gebäudewert – anschließend werden beide Werte aufaddiert. Der Wert des Grundstücks wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über spezielle Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen Quadratmeter der Bruttogeschossfläche (BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Ergänzend werden zusätzliche Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) berücksichtigt. Vereinfacht dargestellt – der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert der Liegenschaft. Da in München oftmals das Angebot deutlich geringer ist als die Nachfrage, muss dieser Sachwert oft noch substanziell an die aktuelle Marktlage angepasst werden. Dabei sollte man immer auf die Erfahrung eines professionellen Immobilienberaters zurückgreifen. Zum Großteil wird dieser Bewertungsansatz bei sehr individuellen Liegenschaften (Spezialimmobilien) wie besonderen Einfamilienhäusern, Architektenhäusern, exponierten Dachterrassenwohnungen, etc. angewendet.

Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser):

Diese Bewertungsmethode orientiert sich an den marktüblich zu erwartenden Erträgen (Mieteinnahmen) als Grundlage für die Bewertung. Zunächst wird die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung, Kosten für eine mögliche Hausverwaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: Hohe Rendite bei risikoreichen – und geringe Rendite bei risikoarmen Investments. Da München als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in München in zentralen Lagen aktuell mit 2,00% – 3,00%. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Rohertrag mit dieser Rendite (zur Vereinfachung bis in die Unendlichkeit) verzinst. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag / Rendite = Ertragswert. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.
Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich die Bewertung immer einem professionellen Immobilienberater zu überlassen.